토지거래허가구역 해제 후 강남 3구 아파트 가격, 7년 만에 최고 상승 기록

최근 서울 부동산 시장에서 큰 변화가 일어나고 있습니다. 특히 토지거래허가구역 해제가 발표된 이후 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) 아파트 가격이 급등하며 시장의 이목을 끌고 있습니다. 2025년 2월 12일, 서울시는 잠실동과 삼성동, 대치동, 청담동 등 주요 지역의 토지거래허가구역 지정을 해제한다고 밝혔습니다. 이 결정은 즉시 효력을 발휘하며, 그 결과 강남 3구 아파트 매매가격이 2018년 이후 가장 큰 상승폭을 기록했습니다. 이는 약 7년 만에 나타난 최대 상승세로, 부동산 시장에 새로운 흐름을 예고하고 있습니다.

이번 조치는 서울시가 국제교류복합지구 인근 지역의 규제를 완화하며 시장 활성화를 도모한 결과로 해석됩니다. 과거 토지거래허가제는 투기 억제를 목적으로 도입되었으나, 해제 이후 억눌렸던 매수 수요가 폭발적으로 증가하며 가격 상승을 이끌었습니다. 특히 강남 3구는 서울 집값의 풍향계로 불리는 만큼, 이번 변화는 전체 시장에 상당한 영향을 미칠 가능성이 큽니다.

한국부동산원이 발표한 2025년 3월 둘째 주(3월 10일 기준) 주간 아파트 가격 동향 자료에 따르면, 서울 전체 아파트 매매가격은 전주 대비 0.20% 상승했습니다. 이 중 강남 3구의 상승세가 두드러집니다. 송파구는 0.72% 올라 2018년 2월 첫째 주(0.76%) 이후 7년 1개월 만에 가장 큰 폭으로 상승했습니다. 강남구 역시 0.69% 상승하며 2018년 1월 넷째 주(0.93%) 이후 최고치를 기록했고, 서초구도 0.62%로 2018년 1월 다섯째 주(0.69%) 이후 가장 높은 오름폭을 나타냈습니다.

강남 3구를 포함한 동남권(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)의 매매가격지수는 0.58% 상승하며, 이는 2018년 9월 첫째 주(0.66%) 이후 6년 6개월 만의 최대치입니다. 실거래가 자료를 살펴보면, 송파구 잠실 트리지움 전용면적 84㎡는 2월 21일 25억 1500만 원에 거래되었으나, 3월 17일에는 26억 원으로 8500만 원 올랐습니다. 같은 지역 리센츠는 3월 7일 26억 5000만 원에서 3월 14일 27억 5000만 원으로 1억 원 상승했습니다. 강남구 대치동 래미안대치팰리스도 지난해 12월 35억 5000만 원에서 3월 13일 40억 원으로 4억 5000만 원이나 뛰었습니다.

이번 강남 3구 아파트값 급등의 주요 원인은 토지거래허가구역 해제로 보입니다. 규제 완화는 매수 문의와 거래량 증가로 이어졌습니다. 실제로 2월 해제 발표 직후 잠실동 검색량은 7747명에서 1만 6842명으로 두 배 이상 늘었고, 대치동은 3602명에서 6512명, 삼성동은 2182명에서 4075명으로 급증했습니다. 이는 시장 참여자들의 높은 관심을 반영합니다.

또한 금리 인하 기대감과 안전자산 선호 심리가 더해지며 상승세를 부추겼습니다. 전문가들은 강남 3구가 고소득층과 투자 수요가 집중된 지역으로, 대출 의존도가 낮고 비경상소득(주식, 부동산 처분 등)에 기반한 자금 유입이 많다고 분석합니다. 이에 따라 규제 해제가 단기적으로 시장을 크게 자극한 것으로 보입니다. 한국부동산원 관계자는 “재건축 단지와 선호 지역을 중심으로 호가가 오르고 상승 계약이 체결되고 있다”며 현재 상황을 설명했습니다.

강남 3구의 급등세와 달리, 서울 외곽 지역은 상대적으로 정체된 모습을 보입니다. 같은 기간 노원구는 -0.03%, 도봉구는 -0.02%, 강북구도 -0.02%를 기록하며 하락세를 이어갔습니다. 금천구와 관악구 등은 보합 또는 미미한 상승에 그쳤습니다. 이는 서울 내에서도 지역별 온도차가 뚜렷함을 보여줍니다. 강남 11개 구의 상승률은 0.18%인 반면, 강북 14개 구는 0.02%에 머물렀습니다.

지방 시장은 더욱 침체된 양상입니다. 전국 매매가격지수는 -0.02%로 하락했고, 수도권 외 지역은 -0.05%를 기록했습니다. 인천은 -0.05%로 하락세를 지속하며, 송도 연수구는 -0.12%로 큰 낙폭을 보였습니다. 이러한 상황은 강남 3구와 나머지 지역 간 양극화가 심화되고 있음을 시사합니다. 전문가들은 강남 중심의 상승세가 서울 전체로 확산되기보다는 선호 지역에 국한될 가능성이 높다고 전망합니다.

앞으로 강남 3구 아파트값은 당분간 상승세를 유지할 가능성이 큽니다. 금리 인하와 토지거래허가구역 해제의 여파, 그리고 봄 이사철 수요가 겹치며 시장 분위기가 뜨거워졌습니다. 특히 6월에 추가로 토지거래허가구역 지정이 만료되는 잠실 주공 5단지 같은 재건축 단지가 상승세를 이어갈 촉매제로 작용할 수 있습니다. 그러나 전문가들은 이 상승세가 단기적일 가능성을 언급합니다.

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “토지거래허가구역 해제가 시장 흐름을 바꾼다고 보기는 어렵다”며 “잠실은 해제 전부터 상승세였고, 이는 강남 3구로 퍼진 것”이라고 분석했습니다. 또한 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “월 거래량 6000건을 넘어서면 외곽으로 확산될 수 있지만, 현재는 강남 중심의 국지적 상승”이라고 밝혔습니다. 이는 실거주 수요가 많은 지역과 투자 수요가 강한 지역 간 차이가 계속될 것임을 암시합니다.

정부는 이러한 시장 과열을 예의주시하고 있습니다. 국토교통부 장관은 “분양 시장 양극화와 거래 현장을 점검 중”이라며 신중한 입장을 보였습니다. 집값 급등이 서민의 내 집 마련을 어렵게 하고, 중장기적 시장 안정에 악영향을 미칠 수 있다는 우려도 나옵니다. 따라서 향후 정책 조정과 시장 모니터링이 중요한 과제로 떠오르고 있습니다.