강남 3구와 용산, 토지거래허가구역 재지정…해제 35일 만의 반전

2025년 3월 19일, 서울시는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 확대 지정한다고 발표했습니다. 이는 지난 2월 12일 잠실, 삼성, 대치, 청담 등 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제한 지わずか 35일 만에 이루어진 조치입니다. 불과 한 달여 만에 정책이 뒤바뀐 이번 결정은 부동산 시장의 급격한 변동성과 서울시의 대응 방식을 둘러싼 논란을 불러일으키고 있습니다. 이번 글에서는 재지정의 이유와 그로 인해 예상되는 변화를 살펴보겠습니다.

서울시는 이번 조치가 집값 급등과 투기 수요 억제를 목표로 한다고 밝혔습니다. 특히, 토지거래허가구역 해제 이후 강남 3구를 중심으로 아파트 매매가가 급등하고 거래량이 증가하는 등 시장 과열 조짐이 나타난 점을 주요 원인으로 꼽았습니다. 정부와 서울시는 이를 막기 위해 3월 24일부터 체결되는 신규 매매 계약에 대해 허가제를 적용하며, 지정 기간은 9월 30일까지 6개월로 설정했습니다. 필요 시 연장도 검토하겠다는 입장입니다.

지난 2월, 서울시는 강남구 삼성동, 대치동, 청담동과 송파구 잠실동 등 약 291개 아파트 단지에 대한 토지거래허가구역을 해제했습니다. 당시 이는 주민들의 재산권 행사 제약을 완화하고 시장의 자율성을 높이려는 의도로 보였습니다. 그러나 해제 직후 해당 지역에서는 매물 감소와 함께 신고가 거래가 속출하며 시장이 빠르게 뜨거워졌습니다. 예를 들어, 잠실동의 주요 단지에서는 해제 발표 이후 검색량이 두 배 이상 늘었고, 대치동에서도 매도 희망가가 2~3억 원씩 상승한 사례가 보고되었습니다.

이러한 변화는 갭투자, 즉 전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식이 다시 활성화된 결과로 풀이됩니다. 토지거래허가구역에서는 주택을 실거주 목적으로만 매매할 수 있어 갭투자가 사실상 불가능했지만, 해제로 인해 이 제약이 풀리면서 투자 수요가 급증한 것입니다. 서울시는当初 "규제 해제 후 일시적인 가격 상승은 예상된 현상"이라며 시장을 낙관했으나, 상승세가 가팔라지자 입장을 바꿔 재지정이라는 강수를 두게 되었습니다.

강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구가 이번 재지정의 핵심 타깃이 된 이유는 이들 지역이 서울 부동산 시장의 중심축이기 때문입니다. 강남 3구는 전통적으로 높은 주거 선호도를 자랑하며, 용산구는 대통령실 이전과 국제업무지구 개발 등 대형 호재로 주목받고 있습니다. 이들 지역의 아파트 약 2,200개 단지, 총 40만 가구가 이번 조치에 포함되며, 면적로는 약 110.65㎢에 달합니다. 이는 강남 3구와 용산구 전체 면적 142.2㎢에서 기존 허가구역(31.55㎢)을 제외한 나머지 대부분을 포괄합니다.

특히 서초구 반포동과 용산구 한남동은 최근 신고가 행진을 이어가며 재지정의 필요성을 부각시켰습니다. 반포동은 신축 대단지 입주로 주목받았고, 한남동은 고급 주거지로서의 입지를 굳히며 가격 상승을 주도했습니다. 서울시는 이들 지역의 과열이 주변으로 확산될 가능성을 우려하며, 구 단위로 통째로 규제에 나선 것으로 보입니다.

토지거래허가구역 재지정은 단기적으로 시장 안정화에 기여할 가능성이 있습니다. 허가제는 일정 규모 이상의 주택 거래 시 구청장의 승인을 받아야 하며, 주거용 토지는 2년간 실거주 목적으로만 사용해야 합니다. 이를 위반하면 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30%에 해당하는 벌금이 부과될 수 있습니다. 이는 갭투자와 같은 투기적 거래를 억제하고 실수요 중심의 시장을 유도하려는 의도로 해석됩니다.

그러나 장기적인 효과는 불확실합니다. 규제가 강화되면 강남 3구와 용산구 내 매물이 줄어들고, 수요가 인근 지역으로 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있습니다. 실제로 과거 규제 완화와 강화가 반복될 때마다 시장은 새로운 돌파구를 찾아왔습니다. 이번 조치로 강남권 거래가 주춤할 경우, 성동구나 마포구 등 주변 지역으로 관심이 쏠릴 가능성도 배제할 수 없습니다.

정부와 서울시는 이번 조치가 시장 안정으로 이어지지 않을 경우 추가 규제를 예고했습니다. 토지거래허가구역 확대에도 불구하고 과열이 지속되면 조정대상지역과 투기과열지구 지정까지 검토하겠다는 방침입니다. 이는 세제 강화와 대출 규제를 동반한 더 강력한 조치로, 강남 3구와 용산구를 넘어 서울 전역이나 수도권으로 확대될 가능성을 열어둔 셈입니다.

또한 금융권 관리도 병행됩니다. 주택담보대출 취급 점검을 강화하고, 다주택자 및 갭투자 관련 대출을 엄격히 관리하겠다는 계획입니다. 전세대출도 조여 갭투자를 억제하기 위해 주택도시보증공사의 전세자금대출 보증비율을 100%에서 90%로 낮추는 조치가 5월부터 시행됩니다. 자금조달계획서를 통한 자금 출처 조사도 강화되며, 시장 동향에 따라 정책대출 금리 인상도 추진될 예정입니다.

이번 재지정은 서울시 정책의 일관성을 둘러싼 비판을 피하기 어렵게 했습니다. 불과 한 달 전 해제를 결정했던 서울시는 시장 상황이 급변하자 입장을 뒤바꿨습니다. 오세훈 시장은 "시장 불안이 길어질 가능성을 고려해 선제적 대응이 필요하다"고 밝혔지만, 잦은 정책 변경은 혼란을 가중시켰다는 지적이 나옵니다. 부동산 시장 참여자들은 예측 가능성이 떨어지는 정책에 불만을 표하며, 신뢰 회복이 시급하다는 목소리를 내고 있습니다.

앞으로 서울시는 시장 모니터링을 강화하며 상황에 따라 유연하게 대처하겠다고 밝혔습니다. 그러나 단기적 대응을 넘어 장기적인 주택 공급 확대와 수요 관리 방안이 필요하다는 의견도 제기됩니다. 그린벨트 해제나 정비사업 지원 등 구조적 해결책이 뒷받침되지 않는다면, 규제와 완화의 반복은 계속될 가능성이 큽니다.