부동산 시장의 뜨거운 열기…토지거래허가제 재도입으로 집값 잡을 수 있을까?

2025년 3월, 서울 부동산 시장은 그 어느 때보다 뜨거운 열기를 띠고 있습니다. 특히 강남을 중심으로 집값이 급등하면서 정부와 서울시는 토지거래허가제를 다시 묶는 방안을 추진하고 있습니다. 과연 이 정책이 과열된 시장을 진정시킬 수 있을까요? 이번 글에서는 최근 부동산 동향을 바탕으로 토지거래허가제의 재도입이 집값에 미칠 영향을 깊이 들여다봅니다.

토지거래허가제는 특정 지역에서 부동산 거래를 할 때 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 주로 투기 억제와 집값 안정을 목표로 도입되었으며, 서울에서는 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 등 주요 지역에 적용됩니다. 이 제도가 시행되면 실거주 목적이 아닌 투자용 매입이 제한되고, 거래 절차가 까다로워져 단기적인 시장 과열을 막는 데 목적이 있습니다.

과거 2020년대 초반, 집값이 폭등하자 정부는 이 제도를 적극 활용했습니다. 그러나 2025년 초 토지거래허가구역 해제가 발표되면서 시장은 다시 한번 요동쳤습니다. 해제 후 한 달여 만에 집값 상승세가 두드러지자, 당국은 급히 정책을 번복하며 재지정을 결정한 상황입니다.

2025년 2월, 서울시는 토지거래허가구역 해제를 공식화하며 규제 완화를 통해 시장 활성화를 꾀했습니다. 당시 오세훈 서울시장은 “일시적인 상승은 예상했지만, 면밀히 모니터링하겠다”고 밝혔습니다. 그러나 예상은 빗나갔습니다. 해제 발표 직후 강남 3구를 중심으로 매매가가 급등했고, 이는 여의도, 목동, 압구정 등 다른 지역으로도 번졌습니다.

부동산 정보 플랫폼에 따르면, 2025년 2월 서울 아파트 거래량은 전년 동기 대비 91% 증가한 5171건을 기록했습니다. 특히 15억 원 이상 고가 아파트 거래 비중이 24%까지 치솟으며 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 두드러졌습니다. 반면, 연립주택이나 다세대 주택 거래는 2% 증가에 그치며 시장 양극화가 심화되었습니다.

이러한 급등세에 정부와 서울시는 3월 19일, 강남 3구와 용산구를 포함한 주요 지역에 토지거래허가제를 재지정한다고 발표했습니다. 불과 35일 만에 번복된 정책은 시장 혼란을 키웠고, 전문가들 사이에서도 엇갈린 반응을 낳고 있습니다.

최근 집값 상승은 단순히 토지거래허가제 해제만으로 설명할 수 없습니다. 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 첫째, 금리 인하 기대감입니다. 한국은행 금융통화위원회는 2025년 상반기 추가 금리 인하 가능성을 시사하며 시장에 유동성을 더했습니다. 둘째, 대선 정국입니다. 정치적 불확실성이 커지며 부동산을 안전 자산으로 보는 경향이 강해졌습니다.

셋째, 서울의 주택 공급 부족입니다. 서울시는 신규 택지 개발과 재건축 사업을 추진 중이나, 단기간 내 공급 확대는 어렵습니다. 특히 강남과 같은 핵심 지역은 희소성이 높아 가격 하락이 제한적이라는 분석이 지배적입니다. 여기에 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 방식)가 다시 활성화되며 상승세를 부추겼습니다.

예를 들어, 강남 엘스 아파트 84㎡는 매매가 30억 원을 넘었고, 전셋값과의 차이는 17억 원 수준으로 벌어졌습니다. 이는 갭투자 진입 장벽이 높아졌음을 보여주지만, 자금력이 있는 투자자들은 여전히 시장에 뛰어들고 있습니다.

토지거래허가제 재지정은 단기적으로 거래량을 줄이는 데는 기여할 가능성이 큽니다. 허가 절차가 복잡해지면 매매가 주춤하고, 투기 수요가 억제될 수 있기 때문입니다. 실제로 과거 이 제도가 시행되었을 때 강남 지역 거래량은 일시적으로 감소한 바 있습니다.

그러나 집값을 근본적으로 잡기에는 한계가 있다는 지적이 많습니다. 전문가들은 “서울의 주택 수요는 구조적이며, 공급 부족이 해소되지 않는 한 가격 하락은 제한적이다”라고 입을 모읍니다. 또한, 규제가 강화된 지역에서 거래가 줄면 오히려 매물이 감소해 가격이 더 오를 수 있다는 역설도 제기됩니다.

더구나 토지거래허가제가 풀린 지역과 묶인 지역 간 풍선효과가 우려됩니다. 예컨대, 강남 3구가 규제되면 노원, 도봉, 강북 등 외곽 지역으로 수요가 몰릴 가능성이 있습니다. 실제로 2025년 3월 중순, 노도강(노원·도봉·강북) 지역 집값이 상승 조짐을 보였다는 보도가 이어졌습니다.

부동산 시장 참여자들의 반응은 크게 둘로 나뉩니다. 매수자들은 토지거래허가제 재도입을 반기지 않습니다. 한 매수자는 “규제가 풀리자 드디어 집을 살 기회가 생겼는데, 다시 막히니 답답하다”며 불만을 토로했습니다. 반면, 매도자들은 “집값이 더 오를 여지가 있다”며 긍정적인 전망을 내놓고 있습니다.

전문가들 사이에서도 의견이 엇갈립니다. 한 부동산 전문가는 “토지거래허가제는 단기 처방일 뿐, 장기적으로 집값을 안정시키려면 공급 확대가 필수다”라고 강조했습니다. 반면, 다른 전문가는 “강남 같은 핵심 지역은 규제가 없으면 과열이 불가피하다”며 재지정을 지지했습니다.

X 플랫폼에서도 이 문제에 대한 논쟁이 뜨겁습니다. 한 사용자는 “토허제가 풀리자 집값이 뛰더니, 다시 묶어도 하락은 없을 것”이라며 회의적인 시각을 드러냈고, 또 다른 사용자는 “정부가 정책 신뢰를 스스로 깎고 있다”고 비판했습니다.

현재로서는 토지거래허가제 재도입이 집값을 단숨에 잡기는 어렵다는 데 무게가 실립니다. 단기적인 거래 억제 효과는 있겠지만, 서울의 높은 수요와 공급 부족 문제를 해결하지 않는 한 상승세가 꺾일 가능성은 낮습니다. 한국은행도 “토허제 해제로 주택 시장 과열 가능성이 커졌다”며 우려를 표한 바 있습니다.

그렇다면 대안은 무엇일까요? 첫째, 주택 공급 확대입니다. 서울시는 재건축·재개발 규제를 완화하고, 공공택지 개발을 서두를 필요가 있습니다. 둘째, 대출 규제 강화입니다. 가계부채 증가가 집값 상승을 부추기는 만큼, 대출 한도를 조정하는 방안이 논의되고 있습니다. 셋째, 세제 개편입니다. 다주택자에 대한 양도소득세를 강화해 투기 수요를 줄이는 방법도 제안됩니다.

결국, 토지거래허가제 하나로 집값을 잡기보다는 종합적인 정책 패키지가 필요합니다. 시장은 이미 뜨겁게 달아올랐고, 이를 식히려면 단기 처방과 장기 비전이 조화를 이루어야 합니다.

부동산 시장은 단순한 경제 현상을 넘어 사람들의 삶과 밀접하게 연결되어 있습니다. 토지거래허가제 재도입은 과열된 시장을 잠시 진정시킬 수 있을지 모르지만, 근본적인 해결책이 되기는 어렵습니다. 앞으로 정부와 서울시가 어떤 행보를 보일지, 그리고 그 선택이 집값에 어떤 영향을 미칠지 지켜볼 일입니다. 여러분은 이번 정책 변화에 대해 어떻게 생각하시나요? 시장의 미래를 함께 고민해보는 시간이 되기를 바랍니다.