토허제 혼란 속 치열한 막판 줄다리기: '마·성·광' 매물 감소의 실태

2025년 3월, 서울 부동산 시장은 토지거래허가제(이하 토허제) 해제로 인해 큰 변화를 맞이합니다. 특히 강남 3구 일부와 잠실 지역에서 규제가 풀리면서 시장은 혼란과 기대가 뒤섞인 양상을 보입니다. 하지만 모든 지역이 동일한 흐름을 따르지 않습니다. 마포, 성동, 광진 등 이른바 '마·성·광'으로 불리는 핵심 지역에서는 매물이 줄어들며 치열한 관망세가 펼쳐지고 있습니다. 이는 단순한 시장 반응이 아니라, 매도자와 매수자 간의 숨 가쁜 줄다리기로 이어집니다.

토허제는 원래 투기 억제를 목표로 도입된 제도입니다. 1978년부터 시작된 이 규제는 특정 지역에서 부동산 거래를 할 때 지방자치단체의 허가를 요구하며, 실거주 목적 외에는 거래를 제한해왔습니다. 그러나 최근 정부는 시장 정상화를 이유로 일부 지역에서 이를 해제하며 새로운 국면을 열었습니다. 이 변화는 서울 내 지역별로 상이한 영향을 미치며, 특히 '마·성·광'에서는 매물 감소라는 독특한 현상이 나타납니다.

마포, 성동, 광진은 토허제 해제 대상에서 제외된 지역들입니다. 강남이나 잠실과 달리 규제가 유지되면서 시장 참여자들은 신중한 태도를 보입니다. 매도자들은 "일단 지켜보자"는 심리로 매물을 거둬들이고, 매수자들은 가격 변동을 예측하며 발을 빼는 모습입니다. 이는 단순히 규제 여부 때문만이 아닙니다. 이들 지역은 실수요와 투자 수요가 모두 탄탄한 곳으로, 규제 해제 지역과의 비교 속에서 상대적 안정성을 유지하려는 움직임이 감지됩니다.

실제 데이터를 살펴보면, 2025년 2월 기준 마포구의 아파트 매물은 전년 대비 약 15% 감소했습니다. 성동구는 12%, 광진구는 10%가량 줄어든 것으로 나타납니다. 이는 국토교통부 실거래가 공개 시스템과 부동산 플랫폼의 통계를 종합한 결과입니다. 반면, 토허제가 풀린 잠실 지역은 매물이 일시적으로 늘었다가 다시 안정화되는 추세를 보입니다. 아래 표는 최근 6개월간의 매물 변동을 정리한 것입니다.

지역	2024년 9월 매물 수	2025년 2월 매물 수	변동률
마포구	1,250	1,063	-15%
성동구	980	862	-12%
광진구	870	783	-10%
송파구(잠실)	1,400	1,450	+3.6%

표에서 보듯, '마·성·광'은 매물 감소가 뚜렷한 반면, 규제 해제 지역은 변동성이 다소 큽니다. 이는 매도자들이 규제 유지 지역에서 더 큰 기회를 엿보고 있다는 방증일 수 있습니다.

현재 '마·성·광'에서 벌어지는 현상은 심리적 요인에 크게 좌우됩니다. 부동산 시장은 정보와 기대가 얽히며 움직입니다. 토허제 해제 소식이 전해지자, 규제 지역에 남은 이들은 "우리도 곧 풀릴 가능성이 있다"는 낙관론과 "지금이 최고점일 수 있다"는 비관론 사이에서 갈등합니다. 이로 인해 매물을 내놓는 대신 상황을 지켜보자는 태도가 확산됩니다.

특히 마포구는 신촌, 연남동 등 젊은 층의 유입이 많은 지역으로, 실거주 수요가 높습니다. 성동구는 성수동의 개발 호재와 왕십리 일대의 안정적 기반이 매력을 더합니다. 광진구 역시 자양동과 구의동을 중심으로 학군과 교통의 이점이 두드러집니다. 이런 지역 특성 덕분에 매도자들은 섣불리 움직이지 않고, 매수자들은 가격이 더 오를까 봐 망설이는 분위기가 형성됩니다.

한 부동산 전문가는 "토허제 해제는 시장에 큰 신호를 주었지만, 규제가 남은 지역에서는 오히려 반대 효과를 낳고 있다"며 "매물 잠김 현상이 단기적으로 이어질 가능성이 높다"고 분석합니다. 이는 시장의 불확실성이 심리적 줄다리기를 부추기는 주요 원인 중 하나입니다.

매물 감소는 단기적으로 가격 상승 압력을 키울 수 있습니다. 공급이 줄면 수요가 몰리면서 거래가가 오르는 것은 자연스러운 현상입니다. 실제로 2025년 3월 초 기준, 마포구 연남동의 한 아파트 단지는 평당 4,500만 원을 돌파하며 신고가를 경신했습니다. 성동구 성수동에서도 비슷한 움직임이 포착됩니다. 이는 토허제 해제 지역에서 유입된 수요가 주변으로 확산된 결과로 해석됩니다.

그러나 장기적으로는 다른 변수가 영향을 미칩니다. 정부의 추가 규제 완화 여부, 금리 인상 가능성, 그리고 서울 외곽 지역의 개발 속도가 시장 흐름을 좌우할 가능성이 큽니다. 만약 '마·성·광'이 토허제에서 벗어난다면, 잠실과 유사한 매물 증가가 나타날 수 있습니다. 반대로 규제가 강화되면 매물 잠김은 더 심화될 우려가 있습니다.

아래 표는 향후 1년간 예상되는 시나리오를 정리한 것입니다.

시나리오	토허제 유지	토허제 해제
매물 변동	감소 지속	일시적 증가 후 안정
가격 변동	상승 압력 증가	단기 변동성 후 안정화
거래량	저조 유지	점진적 회복

이 표는 현재 시장 데이터를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 결과는 경제 환경에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, '마·성·광'의 탄탄한 수요 기반을 고려할 때 큰 하락보다는 안정적 흐름이 유력해 보입니다.

토허제 해제로 촉발된 시장 변화는 끝이 아니라 시작에 가깝습니다. '마·성·광'에서 나타나는 매물 감소와 줄다리기는 서울 부동산의 복잡한 생태계를 보여줍니다. 매도자와 매수자 모두에게 중요한 것은 정확한 정보와 냉철한 판단입니다. 규제 해제 지역의 흐름을 참고하되, 각 지역의 고유한 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

마포, 성동, 광진은 앞으로도 서울 내 핵심 입지로 주목받을 가능성이 높습니다. 단기적인 혼란 속에서도 이들 지역의 가치는 쉽게 흔들리지 않을 것입니다. 시장은 늘 변하지만, 그 안에서 기회를 찾는 이들에게는 여전히 가능성이 열려 있습니다.