토허제 한 달 해제, 송파구 아파트값 상승률 1위의 비밀

지난 1분기, 서울 송파구 아파트값이 전국에서 가장 높은 상승률을 기록하며 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠올랐습니다. 당신의 집값은 최근 어떻게 변했나요? 혹시 송파구에 사는 분이라면, 갑작스럽게 오른 아파트값에 놀라셨을지도 모릅니다. 이 현상의 중심에는 바로 '토지거래허가제(토허제)'라는 정책이 있습니다. 단 한 달간의 해제로 인해 송파구 아파트값이 4.28%나 치솟았다는데, 이게 대체 무슨 일일까요? 이번 글에서는 토허제의 짧은 해제가 송파구 부동산 시장에 어떤 영향을 미쳤는지, 그리고 이로 인해 드러난 지역별 양극화 현상을 최신 데이터를 바탕으로 꼼꼼히 분석해보겠습니다. 함께 이 뜨거운 시장의 이면을 들여다볼 준비 되셨나요?

토지거래허가제, 줄여서 토허제는 부동산 투기를 억제하기 위해 특정 지역의 토지나 주택 거래 시 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이 정책은 주로 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 같은 고가 아파트 밀집 지역에서 시행되며, 실거주 목적이 아닌 투자 목적의 거래를 제한하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 예를 들어, 토허제 지역에서 아파트를 매수하려면 일정 기간 내에 해당 주택에 실제로 거주해야 하며, 이를 위반하면 벌금이나 거래 무효 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

그런데 왜 갑자기 토허제가 화제가 된 걸까요? 바로 2025년 2월 13일, 서울시가 송파구 잠실동을 포함한 '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담동) 지역의 토허제를 약 39일간 해제했기 때문입니다. 이 짧은 기간 동안 송파구 아파트값이 폭등하며 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 하지만 3월 24일, 서울시는 다시 강남3구와 용산구 전역으로 토허제를 확대 재지정하며 시장을 진정시키려 했습니다. 이 정책의 오락가락이 송파구 부동산 시장을 어떻게 뒤흔들었는지, 이제 본격적으로 알아보겠습니다.

2025년 1분기, 송파구 아파트값은 무려 4.28% 상승하며 전국 시군구 중 1위를 차지했습니다. 이는 서울 평균 상승률인 1.06%의 4배를 훌쩍 넘는 수치입니다. 같은 기간 강남구와 서초구는 3.52% 상승으로 2위를 기록했고, 경기도 과천시는 3.41%로 4위를 차지했습니다. 이 놀라운 상승세의 배경에는 토허제 해제가 있었습니다. 한국부동산원의 전국주택가격 동향 조사에 따르면, 송파구는 1월 0.26%, 2월 1.35%, 3월 2.63%로 월별 상승폭이 점차 커졌습니다. 특히 3월에는 토허제 해제의 영향으로 잠실동과 신천동 중심으로 가격이 급등했습니다.

구체적인 사례로, 송파구 잠실동의 리센츠 아파트 전용 84㎡는 2025년 3월 1일 31억 9000만 원에 거래되며 최고가를 경신했지만, 토허제 재지정 직후인 3월 20일에는 28억 5000만 원으로 3억 4000만 원이나 하락했습니다. 이처럼 단기간 내 가격 변동이 심했던 이유는 토허제 해제로 인해 투자 수요가 몰리며 갭투자(전세를 끼고 매매하는 투자 방식)가 활발해졌기 때문입니다. 실제로 서울시가 토허제 해제 이후 이상거래 17건을 적발했다고 밝히며, 급매물과 함께 시장 과열이 심각했음을 보여줬습니다.

2025년 1분기 주요 지역 아파트값 상승률

지역	상승률 (%)	비고
송파구	4.28	전국 1위, 잠실동 중심
강남구	3.52	대치동, 개포동 강세
서초구	3.52	서초동, 잠원동 중심
과천시	3.41	강남 인근, 재건축 호재
서울 평균	1.06	-

토허제 해제는 송파구와 강남3구의 아파트값을 끌어올렸지만, 서울의 다른 지역에서는 전혀 다른 풍경이 펼쳐졌습니다. 예를 들어, 노원구(-0.23%), 도봉구(-0.17%), 강북구(-0.11%) 등 '노도강' 지역과 중랑구(-0.12%), 금천구(-0.11%) 등 8개 구는 1분기 동안 아파트값이 하락했습니다. 이는 강남3구와 강북 지역 간의 부동산 양극화가 더욱 심화되고 있음을 보여줍니다. 강남3구는 토허제 해제로 투자 수요가 몰리며 가격이 급등했지만, 중저가 아파트가 많은 강북 지역은 상대적으로 소외된 것입니다.

흥미로운 점은 강남 인근 지역인 경기도 과천시가 3.41% 상승률로 전국 4위를 기록했다는 점입니다. 과천시는 재건축 신축 아파트에 대한 선호도가 높고, 강남 토허제 해제의 '낙수효과'로 3월에만 2.73% 상승했습니다. 반면, 인천 연수구 송도신도시는 27주 연속 하락세를 이어가며 지역별 온도차를 여실히 드러냈습니다. 이런 양극화 현상은 부동산 시장이 단순히 정책 하나로 움직이지 않는다는 점을 보여줍니다. 당신이 사는 지역은 이번 시장 변화에서 어떤 영향을 받았나요?

많은 이들이 토허제를 부동산 시장을 안정시키는 만능 열쇠로 생각하지만, 현실은 그리 간단하지 않습니다. 흔히 토허제가 시행되면 집값이 즉각 하락할 것이라는 오해가 있습니다. 하지만 2025년 3월 24일 토허제 재지정 이후, 송파구 아파트값은 단기적으로 0.03% 하락하며 58주 만에 하락 전환했지만, 강남구(0.36%)와 서초구(0.28%)는 여전히 상승세를 유지했습니다. 이는 토허제가 단기적인 시장 과열을 억제할 수는 있지만, 장기적인 집값 안정에는 한계가 있음을 보여줍니다.

또 다른 오해는 토허제 해제가 모든 지역의 집값을 띄운다는 믿음입니다. 앞서 살펴봤듯, 강남3구와 과천시 같은 특정 지역은 혜택을 봤지만, 노도강 지역은 오히려 하락세를 면치 못했습니다. 이는 부동산 시장이 지역별 수요, 재건축 호재, 교통 인프라 등 다양한 요인에 의해 움직인다는 점을 간과한 오해입니다. 따라서 토허제를 단순히 '집값 폭등의 주범'이나 '집값 안정의 해결책'으로만 보는 것은 섣부른 판단입니다.

토허제의 한 달 해제는 송파구를 중심으로 서울 아파트 거래량에도 큰 영향을 미쳤습니다. 2025년 3월 서울 아파트 거래량은 8991건으로, 2020년 7월(1만 1143건) 이후 4년 8개월 만에 가장 많은 거래를 기록할 가능성이 커졌습니다. 특히 송파구는 잠실동 대단지 아파트를 중심으로 갭투자와 같은 투자 수요가 몰리며 거래가 활발했습니다. 하지만 토허제 재지정 이후 강남3구와 용산구의 거래는 급감했고, 비강남 지역도 관망세로 돌아섰습니다.

앞으로의 부동산 시장은 어떻게 될까요? 전문가들은 토허제 재지정으로 단기적인 시장 과열은 진정될 가능성이 높다고 전망합니다. 하지만 재건축 호재가 있는 지역, 특히 송파구와 강남구는 여전히 상승 여력이 남아있다고 봅니다. 반면, 중저가 아파트가 많은 지역은 양극화가 계속될 가능성이 큽니다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 "송파구는 토허제 해제 과정에서 최대 수혜지로, 잠실 대단지 위주의 갭투자가 가격을 끌어올렸다"고 분석했습니다. 이런 상황에서 실수요자들은 신중한 접근이 필요합니다.

송파구 주요 아파트 거래 사례 (2025년 3월)

아파트명	전용면적	거래일	거래가	비고
리센츠	84㎡	3월 1일	31억 9000만 원	최고가 경신
리센츠	84㎡	3월 20일	28억 5000만 원	3억 4000만 원 하락
파크리오	84.9㎡	3월 22일	24억 5000만 원	최고가 대비 2억 2000만 원 하락

토허제의 한 달 해제는 송파구 아파트값을 전국 1위로 만들며 부동산 시장에 큰 파장을 일으켰습니다. 하지만 이 과정에서 드러난 지역별 양극화와 정책의 오락가락은 우리에게 중요한 교훈을 남깁니다. 부동산 시장은 단순히 한 가지 정책으로 움직이지 않으며, 지역별 특성과 수요의 차이가 큰 영향을 미칩니다. 송파구에 사는 분들이라면 이번 상승세가 반갑겠지만, 강북 지역 주민들은 상대적 박탈감을 느낄 수도 있습니다. 이런 시장의 불균형을 해소하려면 보다 균형 잡힌 정책과 장기적인 안목이 필요합니다.

당신은 이번 부동산 시장의 변화에서 어떤 점을 느꼈나요? 토허제와 같은 정책이 앞으로 어떤 방향으로 나아가야 한다고 생각하시나요? 부동산은 단순한 자산이 아니라 우리의 삶과 밀접하게 연결된 공간입니다. 이번 송파구 아파트값 상승 사례를 통해, 우리 모두 현명한 선택과 균형 잡힌 시각을 가질 기회가 되기를 바랍니다.