강남 집값 더 오르고…한강벨트·강남 인접 경기권까지 확산한다

강남 집값이 지속적으로 상승하며 한강벨트와 강남 인접 경기권까지 영향을 미치고 있습니다. 최근 부동산 시장에서 나타나는 이러한 현상을 분석하고, 주요 원인과 지역별 특징을 알아봅니다. 앞으로의 전망도 함께 살펴보는 글이 될 것입니다.

2025년 들어 강남 지역의 아파트 가격이 다시 한번 두드러진 상승세를 보이고 있습니다. 부동산R114의 조사에 따르면, 지난 1월 서울 전체 아파트 평균 가격은 13억 8289만 원으로, 이는 2022년 5월 최고가인 13억 7532만 원을 넘어선 수치입니다. 특히 강남구, 서초구, 송파구 등 이른바 강남 3구는 평균 매매가가 26억 원대를 돌파하며 서울 집값 상승을 주도하고 있습니다. 용산구 역시 21억 9880만 원으로 10.89% 상승률을 기록하며 한강벨트의 중심으로 떠오르고 있습니다.

이러한 흐름은 강남 지역이 여전히 서울 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 하고 있음을 보여줍니다. 한국은행의 과거 분석에 따르면, 강남 집값이 1%포인트 상승하면 수도권(서울 제외) 집값은 0.58%포인트 오르는 전이 효과가 나타난다고 합니다. 이는 강남이 단순한 지역을 넘어 전체 시장에 영향을 미치는 지표로 작용한다는 의미로 해석됩니다.

강남 집값 상승에는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 먼저, 토지거래허가제 해제와 같은 규제 완화 정책이 매수세를 자극하고 있습니다. 2025년 2월 기준, 강남 3구는 이 제도 해제 이후 송파구 0.14%, 서초구 0.11%, 강남구 0.08%의 상승률을 기록하며 뚜렷한 회복세를 보였습니다. 또한, 현대차 GBC 사업 재개와 같은 대규모 개발 호재가 지역 가치를 더욱 끌어올리고 있습니다.

수요 측면에서는 강남의 학군, 인프라, 교통 편의성이 여전히 큰 매력으로 작용합니다. 대치동의 8학군과 같은 교육 환경은 자녀를 둔 가구의 선호도를 높이고 있으며, 신분당선과 경부고속도로 접근성도 출퇴근 편의를 보장합니다. 여기에 비트코인 등 가상자산 투자 수익이 부동산으로 유입되며 고가 아파트 매수를 부추겼다는 분석도 나옵니다. 유정석 단국대 교수의 연구에 따르면, 2023년 비트코인 급등 시기에 차익 실현 후 강남 고가 주택으로 자금이 이동한 사례가 관찰되었습니다.

강남의 상승세는 한강을 따라 인접한 지역으로 빠르게 퍼져나가고 있습니다. 용산구는 한강변 프리미엄과 재개발 기대감으로 평균 매매가가 22억 원에 육박하며 강남 못지않은 상승률을 보이고 있습니다. 특히 이촌동과 한강로동은 신고가 거래가 잇따르고 있으며, 래미안 원베일리 같은 단지는 3.3㎡당 1억 8000만 원을 넘어서기도 했습니다.

성동구와 동작구도 한강벨트의 일부로 주목받고 있습니다. 성동구는 옥수동과 금호동을 중심으로 매수 문의가 증가하고 있으며, 동작구는 흑석동 재건축 사업과 함께 가격 상승이 두드러집니다. 이러한 현상은 한강변이라는 입지적 장점과 강남과의 근접성이 결합된 결과로 풀이됩니다. 서울신문의 보도에 따르면, 이러한 ‘1급지’ 지역의 가격 상승이 서울 전체 아파트 평균가를 견인하고 있다고 합니다.

강남 인접 경기권 역시 이 열기에서 자유롭지 않습니다. 하남시는 망월동과 신장동 신축 아파트를 중심으로 0.43% 상승률을 기록하며 경기 지역 중 가장 두드러진 움직임을 보였습니다. 성남시 수정구도 창곡동과 신흥동에서 교통 여건 개선으로 0.39% 올랐고, 과천시와 화성시도 각각 0.33%, 0.28% 상승했습니다. 이는 강남과 서울 도심으로의 접근성이 뛰어난 지역이 수혜를 입고 있음을 나타냅니다.

특히 하남과 성남은 지하철 5호선 연장과 GTX(수도권광역급행철도) 계획으로 교통망이 강화되며 강남과의 연계가 더욱 부각되고 있습니다. 한국부동산원의 통계에 따르면, 이러한 지역은 실수요뿐 아니라 투자 수요까지 몰리며 가격 상승을 부추기고 있습니다. 반면, 인천이나 경기 외곽 지역은 하락세를 보이며 지역별 양극화가 심화되고 있습니다.

강남과 한강벨트, 경기권 일부가 상승세를 타는 동안 지방 부동산 시장은 침체를 겪고 있습니다. 2025년 2월 기준, 전국 미분양 주택은 7만 가구를 넘어 12년 만에 최대치를 기록했습니다. 경기도와 대구는 각각 1.3만 가구, 0.9만 가구로 미분양이 집중되어 있으며, 이는 건설사 자금난과 부도 위험으로 이어지고 있습니다. 정부는 LH를 통한 3000가구 매입과 4조 3000억 원 규모의 SOC 투자로 시장 안정화를 시도하고 있지만, 효과는 제한적일 것으로 전망됩니다.

서울경제의 분석에 따르면, 강남권과 지방의 부동산 시장은 점점 더 다른 길을 걷고 있습니다. 강남 3구가 토지거래허가제 해제로 매수세가 급증하는 반면, 지방은 미분양 적체로 하락 압력을 받고 있습니다. 이러한 양극화는 투자 전략에도 변화를 요구하며, 지역별 특성을 고려한 접근이 필요하다는 의견이 나오고 있습니다.

강남 집값 상승과 그 확산은 당분간 이어질 가능성이 높습니다. 주택산업연구원은 2025년 중반 이후 주택 시장이 해빙 무드로 전환될 것으로 예측하며, 수도권과 일부 광역시의 상승을 점치고 있습니다. 미 연준의 금리 인하와 공급 부족 누적이 상승 요인으로 작용할 가능성이 크기 때문입니다. 그러나 대출 규제와 경기 침체 같은 하락 요인도 여전히 존재합니다.

전문가들은 강남과 한강벨트, 경기권 투자 시 입지와 개발 호재를 면밀히 살필 것을 권고합니다. 예를 들어, 현대차 GBC나 GTX와 같은 대형 프로젝트는 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 요소로 꼽힙니다. 반면, 지방 시장은 미분양 리스크와 경기 둔화로 신중한 접근이 필요합니다. 결국 지역별 차별화가 더욱 두드러질 것으로 보이며, 이에 맞춘 전략이 중요해질 전망입니다.