갑작스런 토허제 해제와 재지정: 강남3구와 용산구의 부동산 시장은 어디로?

최근 서울 부동산 시장은 혼란의 연속입니다. 서울시가 토지거래허가구역을 느닷없이 해제했다가 불과 한 달여 만에 강남3구와 용산구 전역으로 확대 재지정한 사건은 정책의 일관성과 신뢰를 둘러싼 논란을 불러일으켰습니다. 이번 결정은 집값 급등과 투기 억제를 목표로 한 조치로 보이지만, 그 과정과 결과는 시민들에게 적잖은 혼란을 안겼습니다. 이 글에서는 이번 정책 변화의 배경과 의미, 그리고 앞으로의 전망을 차근차근 살펴보겠습니다.

토지거래허가구역은 부동산 투기를 막기 위해 정부나 지자체가 특정 지역의 토지 거래를 제한하는 제도입니다. 이 구역에 지정되면 주거용 부동산을 매입하려는 사람은 실거주 목적임을 증명해야 하며, 일정 기간 동안 전매가 금지됩니다. 특히 갭투자와 같은 투기적 거래를 차단하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 서울에서는 강남구, 서초구, 송파구 같은 고가 주택 밀집 지역과 용산구처럼 개발 호재가 많은 곳에서 이 제도가 자주 활용됩니다.

이 제도는 원래 핀셋 규제의 대표 사례로 불리며, 특정 동네나 단지를 콕 집어 적용하는 방식으로 운영됩니다. 예를 들어, 강남구 대치동이나 송파구 잠실동처럼 집값 상승 압력이 강한 곳이 주로 대상이 됩니다. 하지만 이번 사태는 단순히 동 단위가 아니라 구 전체로 범위가 넓어졌다는 점에서 이전과는 다른 양상을 보입니다.

2025년 2월 12일, 서울시는 강남구의 잠실, 삼성, 대치, 청담동 등 일부 지역을 토지거래허가구역에서 해제한다고 발표했습니다. 이는 오세훈 시장의 부동산 규제 완화 기조와 맥락을 같이 하는 결정으로 보였습니다. 당시 서울시는 시장 과열을 억제하기보다는 거래 활성화를 통해 부동산 시장의 숨통을 틔우려는 의도를 드러냈습니다. 해제 대상은 총 291개 아파트 단지로, 약 6만 가구에 달하는 규모였습니다.

하지만 이 결정은 예상치 못한 결과를 낳았습니다. 해제 직후 강남3구를 중심으로 아파트 매매가가 급등하기 시작했습니다. 특히 잠실과 대치동에서는 신고가 거래가 속출하며, 한 달 만에 가격이 10% 이상 뛴 단지도 나타났습니다. 예를 들어, 송파구 잠실동의 한 대단지 아파트는 2월 말 20억 원대에 거래되던 것이 3월 중순 22억 원을 넘어섰습니다. 이는 시장에 잠재된 매수 수요가 규제 해제로 인해 한꺼번에 터져 나온 결과로 해석됩니다.

문제는 이런 상승세가 강남3구에 그치지 않고 용산구와 인근 지역으로 번졌다는 점입니다. 용산구 한남동과 서초구 반포동에서도 비슷한 양상이 나타났고, 이는 정책 결정의 신속성과 치밀함에 대한 의문을 낳았습니다. 전문가들은 해제가 너무 성급했다며, 시장 모니터링과 사후 대책이 부족했다고 지적합니다.

결국 2025년 3월 18일, 서울시는 강남3구와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 확대 재지정했습니다. 이는 해제 발표 후 단 35일 만의 일입니다. 이번에는 기존의 동 단위 지정이 아닌, 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체를 대상으로 삼았습니다. 적용 단지는 약 2200개로, 이전보다 무려 7배 이상 늘어난 규모입니다. 서울시는 이를 통해 약 50만 가구 이상을 규제 대상에 포함시켰습니다.

특히 용산구가 새롭게 전면 지정된 점이 눈에 띕니다. 기존에는 용산정비창 개발 구역 등 일부만 규제 대상이었으나, 이번에는 한남동과 이태원동 등 고가 주택 밀집 지역까지 포함됐습니다. 이는 대통령실 이전과 국제업무지구 개발 등으로 용산구가 새로운 투기 중심지로 떠오른 상황을 반영한 조치로 보입니다.

오세훈 시장은 이와 관련해 “시민 여러분께 송구하다”며 사과를 전했습니다. 그는 “시장 안정화를 위한 선제적 대응이 필요했다”고 밝히며, 급격한 집값 상승이 주변 지역으로 확산되는 것을 막기 위한 불가피한 선택이었다고 설명했습니다. 국토교통부 역시 “서울과 수도권 주택 가격이 이례적으로 빠르게 오르고 있다”며 이번 결정을 지지했습니다.

이번 재지정은 단기적으로 집값 상승세를 진정시키는 효과를 낼 가능성이 큽니다. 토지거래허가구역에서는 실거주 목적이 아니면 매매가 어렵기 때문에 투기 수요가 줄어들 것으로 예상됩니다. 실제로 3월 19일 기준, 강남구 대치동의 한 중개업소는 “문의가 눈에 띄게 줄었다”며 거래가 잠잠해지고 있다고 전했습니다.

하지만 부작용도 만만치 않습니다. 먼저, 강남3구와 용산구의 매물이 줄며 거래량이 급감할 가능성이 있습니다. 이는 전세 시장에 영향을 미쳐, 전월세 가격이 오르는 풍선효과를 낳을 수 있습니다. 예를 들어, 서초구 반포동의 전세 매물은 최근 한 달간 20%가량 감소하며 가격이 소폭 상승했습니다. 이는 규제 지역을 피해 인근 강동구나 마포구로 수요가 이동하는 현상과도 연결됩니다.

또한, 정책의 잦은 변화는 시장 참여자들의 신뢰를 떨어뜨립니다. 한 부동산 전문가는 “규제를 풀었다가 다시 묶는 과정이 반복되면, 시장은 점점 더 예측 불가능해진다”며 장기적인 안정화가 어렵다고 우려했습니다. 실제로 이번 사태로 인해 일부 매수자들은 관망세로 돌아섰고, 매도자들은 매물을 거둬들이는 움직임을 보입니다.

이번 사건은 부동산 정책의 신뢰와 일관성에 큰 타격을 주었습니다. 규제 완화와 강화가 한 달 만에 뒤바뀌면서, 시민들은 정부와 지자체의 판단에 의문을 품기 시작했습니다. 특히 강남3구와 용산구는 서울 부동산 시장의 핵심 지역으로, 이곳의 정책 변화는 전국에 파급력을 갖습니다. 따라서 단기적인 시장 반응에 급급하기보다는 중장기적인 계획이 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.

일각에서는 이번 재지정을 정부와 서울시가 스스로 실책을 인정한 결과로 봅니다. 해제 결정이 시장 과열을 부추겼다는 점을 인정하고, 이를 만회하기 위해 더 강한 규제로 돌아간 셈입니다. 하지만 이런 급격한 방향 전환은 오히려 시장의 불확실성을 키울 뿐이라는 비판도 나옵니다.

당분간 강남3구와 용산구의 부동산 시장은 숨고르기에 들어갈 것으로 보입니다. 토지거래허가구역 확대는 투기 수요를 억제하며 매매가 안정에 기여할 가능성이 높습니다. 그러나 이는 단기적인 효과에 그칠 수 있습니다. 만약 규제 지역 밖으로 수요가 이동하면, 강동구나 과천시 같은 인근 지역에서 집값이 오르는 현상이 나타날 수 있습니다.

장기적으로는 공급 확대가 근본적인 해법으로 꼽힙니다. 서울시는 최근 주택 공급 대책을 발표하며 2025년까지 30만 가구 이상을 공급하겠다고 밝혔습니다. 하지만 강남3구와 용산구는 재건축과 재개발이 더디게 진행되는 지역으로, 실질적인 공급 증가가 언제쯤 이뤄질지는 미지수입니다.

결국 이번 사태는 부동산 시장의 복잡성을 다시금 보여줍니다. 규제와 완화 사이에서 균형을 찾는 일은 결코 쉽지 않으며, 단기적인 대응보다는 일관된 정책 방향이 중요합니다. 서울시는 이번 경험을 바탕으로 보다 신중하고 치밀한 계획을 세워야 할 때입니다.