집값 띄우고 35일 만에 손바닥 뒤집기… “도대체 어쩌란 말인가” 시장 혼돈

2025년 3월 19일, 정부와 서울시는 부동산 시장 안정화를 명분으로 토지거래허가구역 해제를 발표한 지 불과 35일 만에 이를 번복했습니다. 강남 3구와 용산구를 중심으로 아파트 거래를 규제했던 토지거래허가제를 풀었다가, 집값이 급등하자 다시 전격 재지정하며 시장에 충격을 던졌습니다. 이 과정에서 정책의 일관성이 무너지며 국민과 전문가들 사이에서 비판의 목소리가 커지고 있습니다. 집값을 잡겠다는 당초 목표는 오히려 상승세를 부추겼고, 그 후속 조치마저 혼란만 가중시켰다는 지적이 이어집니다.

토지거래허가제 해제는 2월 초 발표 당시 시장에 긍정적인 신호로 받아들여졌습니다. 서울 강남권을 중심으로 거래가 늘어나며 매수 심리가 살아나는 듯 보였습니다. 하지만 그 이면에는 갭투자와 같은 단기 투기 수요가 급증하며 집값이 과열되는 부작용이 나타났습니다. 정부는 이를 진정시키기 위해 3월 19일 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트를 대상으로 허가제를 재도입하며 초강수를 뒀습니다. 문제는 이 모든 변화가 한 달 남짓한 기간 안에 이뤄졌다는 점입니다. 정책의 예측 가능성이 떨어지면서 실수요자와 투자자 모두 방향을 잃은 상황입니다.

토지거래허가제가 처음 해제된 2월 초, 시장은 즉각 반응을 보였습니다. 국토교통부 자료에 따르면, 해제 직후 강남구와 송파구의 아파트 거래량이 전월 대비 두 배 이상 늘어났습니다. 특히 갭투자 의심 사례가 지난해 12월 61건에서 2월 134건으로 급증하며 과열 조짐이 뚜렷해졌습니다. 이는 금리 인하 기대감과 대출 완화 분위기와 맞물려 매수세를 자극한 결과로 보입니다.

예를 들어, 강남구 대치동의 한 고급 아파트 단지는 해제 발표 후 한 달간 평균 매매가가 5% 이상 상승했습니다. 비슷한 시기 송파구 잠실동에서도 주요 단지의 거래 가격이 눈에 띄게 뛰었습니다. 전문가들은 이를 두고 “토허제 해제가 집값 상승의 도화선이 됐다”며 정부의 섣부른 판단을 비판합니다. 서강대 부동산학과 권대중 교수는 “정책 완화가 시장에 과도한 낙관론을 심어줬다”고 지적하며, 단기적인 거래 활성화가 오히려 장기 불안을 키웠다고 분석합니다.

더 큰 문제는 상승세가 강남을 넘어 주변 지역으로 번졌다는 점입니다. 마포구와 성동구 등 강북 지역에서도 매매수급지수가 상승하며 과열 양상이 감지됐습니다. 이는 서울 전체 집값에 영향을 미치는 연쇄 반응으로 이어졌고, 결국 정부가 다시 규제 카드를 꺼내들 수밖에 없는 상황을 만들었습니다.

토지거래허가제 재지정은 3월 19일 정부서울청사에서 박상우 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 함께 발표하며 공식화됐습니다. 박 장관은 “주택 가격이 빠르게 상승하며 시장 불안이 커지고 있다”며 번복의 이유를 설명했습니다. 그러나 이 결정은 불과 한 달여 전 “시장 안정화에 기여할 것”이라던 기존 입장과 정면으로 배치됩니다. 정책의 일관성이 무너지자 국민 사이에서는 “도대체 믿고 뭘 하라는 건가”라는 불만이 터져 나옵니다.

부동산 전문가 김인만 소장은 이번 번복을 “최악의 한 수”라고 평가합니다. 그는 “정책이 오락가락하면 시장 참여자들이 혼란을 겪고, 이는 결국 불신으로 이어진다”고 경고합니다. 실제로 네이버 부동산 커뮤니티와 각종 온라인 플랫폼에서는 “집을 사야 할지, 팔아야 할지 모르겠다”는 글이 쏟아지고 있습니다. 실수요자들은 매수 타이밍을 놓칠까 고민하고, 투자자들은 규제 강화로 손실을 우려하며 관망세로 돌아섭니다.

정책 번복의 속도가 너무 빨랐던 것도 문제입니다. 보통 부동산 정책은 시장에 영향을 미치고 그 효과를 평가하려면 최소 몇 달의 시간이 필요합니다. 그러나 이번 경우 35일이라는 짧은 기간 안에 해제와 재지정이 이뤄지며, 시장이 반응을 조율할 여유조차 없었습니다. 이는 정부의 시장 분석과 대응이 충분히 숙고되지 않았음을 보여줍니다.

정책 번복은 단기적으로 거래량 급증과 가격 조정을 불러왔습니다. 토허제 재지정이 3월 24일 계약분부터 적용되자, 그 전까지 거래를 서두르려는 움직임이 포착됐습니다. 서울부동산정보광장 자료에 따르면, 3월 중순 강남 3구의 아파트 거래 신고 건수가 평소보다 30% 이상 늘었습니다. 이는 규제 시행 전 마지막 기회를 노린 매수자와 매도자의 움직임으로 해석됩니다.

하지만 장기적인 효과는 미지수입니다. 과거 2020년 6월 잠실·대치동 등에 토허제가 도입됐을 때, 해당 지역의 가격 상승폭은 둔화됐지만 인근 비규제 지역인 압구정동과 반포동에서는 오히려 상승세가 확대됐습니다. 이번에도 비슷한 풍선효과가 나타날 가능성이 제기됩니다. 전문가들은 “서울의 희소성이 워낙 크기 때문에 규제만으로 가격을 잡기 어렵다”며 회의적인 전망을 내놓습니다.

가장 큰 피해는 실수요자들이 입고 있습니다. 집값이 오를까 봐 매수를 고민하던 무주택자들은 상승장에서 기회를 놓쳤고, 이제는 강화된 규제와 대출 점검으로 내 집 마련의 문턱이 더 높아졌습니다. 한 30대 직장인은 “정책이 이렇게 흔들리면 언제 집을 사야 할지 감이 안 잡힌다”며 답답함을 토로합니다. 전세를 끼고 집을 사려던 계획도 대출 규제 강화로 차질을 빚고 있습니다.

현재 부동산 시장은 관망세와 불확실성이 뒤섞인 상태입니다. 한국부동산원에 따르면, 3월 셋째 주 서울 아파트 매매수급지수는 100을 밑돌며 매수자보다 매도자가 많아졌습니다. 이는 단기적인 거래 위축을 의미하지만, 상승세가 완전히 꺾였다고 보기는 어렵습니다. 전문가들은 “공급 부족과 수요가 여전한 상황에서 규제만으로는 한계가 있다”고 입을 모읍니다.

정부는 추가 대책으로 서울시와 합동 점검반을 운영하며 이상 거래와 집값 담합을 모니터링한다고 밝혔습니다. 다주택자의 신규 주택담보대출 제한과 갭투자 관련 전세대출 점검도 강화됩니다. 그러나 이런 조치들이 시장 신뢰를 회복하고 집값을 안정시킬 수 있을지는 의문입니다. 오히려 잦은 정책 변경이 시장의 불안 심리를 키울 가능성도 배제할 수 없습니다.

결국 근본적인 해결책은 공급 확대와 수요 관리의 균형에 있습니다. 서울의 주택 공급이 늘지 않는 한, 단기 규제는 임시방편에 그칠 가능성이 큽니다. 정부가 이번 사태를 교훈 삼아 일관되고 신중한 정책을 펼칠지, 국민의 이목이 쏠리고 있습니다. 지금처럼 손바닥 뒤집듯 바뀌는 결정이 반복된다면, 시장의 혼란은 더욱 깊어질 뿐입니다.