토지거래허가제(토허제) 해제 이후 강남 지역 집값이 급등하며 화제가 되고 있습니다. 특히 송파구는 7년 만에 가장 큰 상승폭을 기록하며 부동산 시장의 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 이 글에서는 그 원인과 영향을 자세히 알아봅니다.
토허제 해제란 무엇인가요?
토지거래허가제는 특정 지역에서 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이 규제는 주로 실거주 목적의 거래만을 허용하며, 투기 수요를 억제하기 위해 도입되었습니다. 서울에서는 강남구, 송파구, 서초구 등 이른바 ‘강남 3구’를 중심으로 2020년 6월부터 시행되어 왔습니다. 하지만 2025년 2월, 서울시는 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 등 일부 지역의 토허제를 해제하며 시장에 큰 변화를 예고했습니다. 이는 실거주 의무와 같은 제한이 사라지면서 매매가 자유로워진 것을 의미합니다.
송파구, 7년 만에 최대 상승폭 기록
한국부동산원이 2025년 3월 6일 발표한 자료에 따르면, 3월 첫째 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.14% 상승했습니다. 그중 송파구는 0.68% 오르며 2018년 2월 이후 7년 1개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 이는 토허제 해제 이후 매수세가 몰리며 호가가 급등한 결과로 풀이됩니다. 예를 들어, 잠실동의 ‘엘스’와 ‘리센츠’ 아파트는 전용면적 84㎡ 기준으로 호가가 기존 대비 5천만 원 이상 오른 매물이 등장하고 있습니다. 잠실주공5단지와 같은 재건축 단지도 상승세를 보이며 시장 분위기를 뜨겁게 달구고 있습니다.
강남 3구 전반의 상승세
송파구뿐만 아니라 강남구와 서초구도 눈에 띄는 상승세를 보이고 있습니다. 강남구는 0.52% 상승하며 2018년 9월 이후 6년 6개월 만에 최대 상승률을 기록했습니다. 서초구 역시 0.49% 오르며 지난해 8월 이후 가장 가파른 오름폭을 나타냈습니다. 특히 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스’는 전용면적 84㎡가 2025년 2월 13일 40억 원에 거래되며 신고가를 경신했습니다. 이는 토허제 해제로 갭투자(전세를 낀 매매)가 가능해지며 투자 수요가 유입된 영향으로 분석됩니다.
토허제 해제가 집값에 미친 영향
토허제 해제는 부동산 시장에 즉각적인 변화를 가져왔습니다. 이전에는 실거주 2년 의무로 인해 투자 목적의 매수가 제한적이었지만, 규제가 풀리며 매수 문의가 급증했습니다. 송파구 잠실동의 한 공인중개사는 “규제 해제 이후 지방 투자자들의 문의가 늘고 있으며, 호가를 1억 원 이상 올린 매물도 등장하고 있다”고 전했습니다. 실제로 잠실 ‘트리지움’ 전용면적 84㎡는 2025년 2월 17일 26억 원에 거래되며 한 달 전 대비 8,500만 원 오른 가격을 기록했습니다. 이는 시장의 기대감이 실거래로 이어지고 있음을 보여줍니다.
전문가들의 분석과 전망
부동산 전문가들은 토허제 해제가 단기적으로 강남 집값을 자극했다고 평가합니다. NH농협은행의 김효선 부동산수석위원은 “토허제 해제로 매도를 망설이던 소유자들이 호가를 올리고 있으며, 강남 3구 중심의 상승세가 당분간 이어질 가능성이 높다”고 밝혔습니다. 한국부동산원 관계자도 “재건축 단지와 주요 선호 단지를 중심으로 매수세가 꾸준히 이어지고 있다”고 분석했습니다. 다만, 일부에서는 매물 적체와 관망세가 남아 있어 상승세가 서울 전역으로 확산될지는 지켜봐야 한다는 의견도 나옵니다.
지역별 양극화 심화
강남권이 급등세를 보이는 동안 서울 외곽 지역은 상반된 모습을 보이고 있습니다. 노원구(-0.03%), 강북구(-0.02%), 금천구(-0.01%) 등은 여전히 하락세를 기록하며 지역 간 격차가 두드러지고 있습니다. 이는 토허제 해제의 수혜가 강남 3구와 같은 선호 지역에 집중된 결과로 보입니다. 반면, 마포구(0.11%), 용산구(0.10%), 강동구(0.10%) 등은 상승세를 보이며 강남권 상승세가 주변으로 확산될 조짐을 나타내고 있습니다.
정부의 대응과 시장 모니터링
서울 집값이 들썩이자 정부는 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 지역의 거래 동향을 면밀히 살피고 있습니다. 국토교통부는 합동 현장 점검을 통해 시장 과열을 관리할 계획이라고 밝혔습니다. 이는 토허제 해제가 단기적인 시장 활기를 가져왔지만, 장기적으로 투기 과열로 이어질 가능성을 경계하는 조치로 해석됩니다. 정부는 필요 시 추가 규제 카드를 꺼낼 수 있다는 입장도 내비쳤습니다.
전세 시장의 동반 상승
매매가 상승과 함께 전세 시장도 영향을 받고 있습니다. 3월 첫째 주 기준, 송파구 전세값은 0.12% 상승했으며, 강남구(0.02%)와 서초구(0.05%)도 오름세를 보였습니다. 이는 매매가 상승으로 인해 전세 수요가 늘어난 데 따른 결과로 보입니다. 반면, 동대문구(-0.09%)와 관악구(-0.02%) 등 입주 물량이 많은 지역은 전세값이 하락하며 지역별 차이가 뚜렷해지고 있습니다.
앞으로의 부동산 시장 전망
토허제 해제로 촉발된 강남 집값 상승은 당분간 지속될 가능성이 높습니다. 기준금리 인하와 같은 추가적인 시장 자극 요인도 집값을 떠받칠 것으로 보입니다. 그러나 지방에서는 악성 미분양이 증가하고 있으며, 수도권 외곽 지역의 하락세도 여전합니다. 전문가들은 서울의 월간 아파트 거래량이 6,000건을 넘어서면 상승세가 외곽으로 확산될 수 있다고 전망합니다. 현재로서는 강남 3구를 중심으로 한 국지적 상승이 시장의 주된 흐름으로 자리잡고 있습니다.