주말이 지나면 끝난다던 약속, 토허제 재지정의 파장은?

2025년 3월, 부동산 시장에 큰 파문을 일으킨 소식이 전해집니다. 정부가 토지거래허가구역, 이른바 토허제를 해제한 지 불과 한 달 만에 이를 재지정하기로 결정한 것입니다. “주말이 지나면 끝”이라는 기대를 품었던 이들은 갑작스러운 방향 전환에 당혹감을 감추지 못합니다. 이번 결정은 서울 강남 3구와 용산구를 포함한 주요 지역의 아파트 거래를 다시 규제의 틀 안에 묶으며, 시장 참여자들에게 새로운 숙제를 던져줍니다. 이 글에서는 토허제 재지정의 배경과 그로 인해 발생한 후폭풍을 깊이 있게 살펴봅니다.

지난 2월, 정부는 서울 내 일부 지역의 토허제를 해제하며 부동산 거래 활성화를 도모하려 했습니다. 잠실, 삼성, 대치, 청담 등 이른바 ‘잠삼대청’ 지역이 그 대상이었고, 이는 시장에 긍정적인 신호로 받아들여졌습니다. 그러나 해제 이후 한 달간 서울 집값이 급등하며 상황은 예상 밖으로 흘러갔습니다. 특히 강남 3구와 용산구에서는 매매가가 치솟았고, 이는 정책 당국의 예상을 뒤엎는 결과로 이어졌습니다. 결국 정부는 3월 19일, 기존 해제 지역을 재지정하고 규제 범위를 확대하기로 발표합니다.

토허제는 토지거래허가구역을 지정해 일정 규모 이상의 부동산 거래를 허가제로 전환하는 제도입니다. 주거용 부동산의 경우 18평 이상, 상업용은 20평 이상의 거래가 대상이 되며, 허가 없이 거래할 경우 법적 제재를 받게 됩니다. 이 제도는 부동산 투기를 억제하고 집값 안정화를 목표로 도입되었지만, 그 실효성에 대해서는 끊임없는 논란이 이어져 왔습니다. 특히 이번 재지정은 기존의 잠삼대청 지역뿐 아니라 강남, 서초, 송파, 용산구까지 포함하며 규제의 강도를 한층 높였습니다.

이 제도의 핵심은 거래량을 줄여 시장 과열을 막는 데 있습니다. 실제로 과거 토허제가 시행되었던 시기에는 해당 지역의 거래가 눈에 띄게 감소한 사례가 있습니다. 그러나 문제는 이런 조치가 단기적인 억제 효과를 낼 수는 있어도, 장기적으로 집값 하락으로 이어지기 어렵다는 점입니다. 오히려 규제 지역 밖으로 수요가 이동하며 이른바 ‘풍선 효과’가 발생하기도 했습니다. 이번 결정 역시 비슷한 우려를 낳고 있습니다.

정부가 토허제를 재지정하게 된 직접적인 계기는 서울 집값의 급등입니다. 2025년 2월 해제 이후, 강남 3구와 용산구를 중심으로 아파트 가격이 폭등하며 시장이 과열되었습니다. 연합뉴스에 따르면, 이 기간 동안 일부 단지에서는 매매가가 10% 이상 상승한 사례도 확인됩니다. 이는 정부가 예상했던 ‘거래 활성화’라는 목표와는 정반대의 결과를 낳았습니다. 집값 상승의 고삐를 잡지 못한 상황에서, 결국 정책 당국은 기존 결정을 뒤집고 규제를 강화하는 방향으로 선회합니다.

그러나 이번 번복은 단순히 집값 상승 때문만은 아닙니다. 전문가들은 초기 해제 결정이 충분한 데이터 분석과 시장 예측 없이 졸속으로 추진되었다고 지적합니다. 해제 후 한 달이라는 짧은 기간 동안 시장이 급변한 것은, 정책 설계 단계에서 현실적인 변수가 간과되었음을 보여줍니다. 예를 들어, 해제 지역과 인접한 강남 3구의 수요가 동시에 폭발하며 전체 시장에 영향을 미쳤다는 분석이 나옵니다. 이는 정책의 신뢰성을 떨어뜨리는 요인으로 작용했습니다.

토허제 재지정 소식이 전해지자 시장은 즉각적인 반응을 보였습니다. 부동산 업계에서는 거래가 급격히 줄어들 것으로 예상하며, 매도자와 매수자 모두 관망세에 들어갔습니다. 특히 강남 3구와 용산구의 중개업소들은 “고객 문의가 눈에 띄게 줄었다”며 당분간 거래 침체가 이어질 가능성을 언급합니다. 한편, 일부 매도자들은 규제 전 마지막 거래를 서두르며 ‘도장부터 찍자’는 분위기가 형성되기도 했습니다. 이는 주말을 앞두고 정책 시행을 피하려는 움직임으로 해석됩니다.

그러나 긍정적인 전망만 있는 것은 아닙니다. 일각에서는 이번 조치가 오히려 전월세 가격을 밀어올릴 수 있다고 우려합니다. 거래가 묶이면서 매물이 줄어들면, 자연스럽게 임대 수요가 증가할 가능성이 크기 때문입니다. 실제로 과거 토허제 시행 시기에도 비슷한 현상이 관찰된 바 있습니다. 여기에 타 지역으로 수요가 이동하며 서울 외곽이나 수도권 집값이 들썩일 수 있다는 관측도 제기됩니다.

토허제 재지정의 가장 큰 목표는 집값 안정입니다. 정부는 이번 조치로 거래량을 줄이고 투기 수요를 억제할 수 있을 것으로 기대합니다. 과거 데이터를 보면, 토허제가 시행된 지역에서는 단기적으로 거래가 감소하며 시장이 진정되는 효과가 있었습니다. 그러나 장기적인 관점에서 보면, 집값 자체를 낮추는 데는 한계가 뚜렷합니다. 오히려 수요가 다른 지역으로 이동하거나, 규제에 익숙해진 시장이 새로운 돌파구를 찾는 경우가 많았습니다.

전문가들 사이에서도 의견이 엇갈립니다. 일부는 “단기적인 시장 안정에는 기여할 수 있다”며 긍정적인 평가를 내놓습니다. 반면, 다른 이들은 “근본적인 공급 확대 없이는 효과가 미미하다”며 회의적인 시각을 보입니다. 특히 서울의 주택 공급 부족 문제가 해결되지 않는 한, 규제만으로 집값을 잡기 어렵다는 지적이 이어집니다. 이번 재지정은 결국 시간 벌기에 불과할 수 있다는 비판도 나옵니다.

토허제 재지정은 분명 시장에 큰 변화를 가져올 것입니다. 그러나 이번 사태는 정책 결정 과정에서 신중함과 일관성이 얼마나 중요한지를 다시금 보여줍니다. 단기적인 대책에 의존하기보다는, 장기적인 주택 공급 확대와 시장 예측을 기반으로 한 계획이 필요합니다. 예를 들어, 서울 내 신규 택지 개발이나 재건축·재개발 속도를 높이는 방안이 대안으로 논의될 수 있습니다.

또한, 정책의 신뢰를 회복하는 것도 시급합니다. 잦은 번복은 시장 참여자들에게 혼란을 주고, 정부의 의지마저 의심받게 만듭니다. 이번 토허제 사태를 계기로, 보다 투명하고 예측 가능한 정책 설계가 이루어져야 할 것입니다. 주말이 지나면 끝날 줄 알았던 상황이 새로운 국면으로 접어든 지금, 모두가 지켜보는 가운데 정부의 다음 행보가 주목됩니다.